나의 부동산 투자의 원칙

마누라 말대로 한다!

-> 부동산은 여자의 감이 맞을 때가 많음

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부동산의 단점 : 

1) 개발호재를 일반인이 미리 파악하기 힘들다. 
2) 투자금이 많이 들어가서 묶일 수 있다.
3) 매매, 임대 거래시 비용이 든다.
4) 매매가가 오르는 곳과 정체된 곳의 차이가 심하게 있다.
  
부동산의 장점: 

1) 매매가의 하락 폭의 비율과 그 가능성이 많지 않다.
2) 전세금으로 공짜 레버리지효과를 볼 수 있다.
3) 실물자산으로서 인플레이션 방어효과가 있다.
  
나의 작전:
1. 강남4구를 중심으로 교통망이 연결될 예정이나 호재지역 근처의 아파트를 매수.
2. 전세금을 사용하여 소형아파트 위주로 매수.
3. 경매로 대형평수를 저가에 매수하여 차익을 보고 빠지거나 임대업하기.
4. 전세를 사용하여 투자금을 최소로하고 부동산투자를 지속하도록 한다.
5. 투자할 부동산이 없거나 부동산시장이 하락기일때만 월세로 전환하여 임대수익을 얻는다.
6. 임대수익은 일반월세, 에어비앤비, 쉐어하우스 등을 이용할 수 있다.
7. 받은 월세는 모두 적금으로 재투자한다.
8. 내가 사는 집은 월세로 살아서 깔고 앉는 돈을 최소화한다. 
9. 내가 사는 집 자산 외의 투자금액이 5억이내 일때까지 주택만 투자한다.
10. 5억 이상이 되면 근린상가(일반상가) 및 근린주택(1층상가 다가구 주택)을 경매로 저가에 구입한다. 
  
매수할 부동산 선정 법:
1) 강남권과의 교통접근성이 좋은 지하철 라인이 뚫릴 지역. 2,3,9호선 라인.
2) 매수 가능 지역내에서 저렴한 소형아파트.
3) 초등학교 근처.
4) 역에서 500m 이내.
5) 25년 이상된 아파트라면, 용적률 200%이내.
6) 직장인 및 학군 수요가 많을 지역.
7) 임대 선호지역이면서, 매매 구매력도 높은 지역.
8) 경매로는 소/중형아파트는 급매가와 차이가 없으니 급매로 좋은 로얄동, 로얄호를 매수하는 것이 좋다. 

->중소형아파트를 시세차익3~4000만원을 남기는 가격으로 경매 낙찰받는다. 아파트는 인기가 좋아서 잘 낙찰이 안되니, 계속 입찰해서 1년에 1개 받는다는 마음가짐으로 한다.
9) 경매로는 대형아파트 위주로 저가 매수하여 단타를 한다. 해당 지역의 대형평수 수요층이 있는지 분석이 필요함. 시세차익을 중소형보다 너 높게 4~5000만원 정도로 잡고 입찰한다.
10) 상가구매시는 내가 잘 아는 지역으로 하여 상권 분석에 이점을 갖고 매수하도록함. 경매로 최대한 싸게 매입해야함.
11) 자산이8억 이상이 되면, 상가구매시 땅자체의 지가상승에 따른 가치를 얻을 수 있는 내 땅위 건물인 근린주택 위주로 매수한다.
  
부동산 매도 시기 선정 법:
1) 해당 지역의 호재 끝.
2) 해당 지역의 공급 물량이 너무 늘어나거나 인구가 빠져나갈 시점.
3) 기대수익 달성시. 파레트의 법칙을 기억한다(수익의80%는 전체 투자기간의 20%동안 발생한다)
  

 

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Law of Pareto
파레토 법칙
  
‘80 대 20 법칙’ 또는 ‘2 대 8 법칙’이라고도 한다. 전체 결과의 80%가 전체 원인의 20%에서 일어나는 현상을 가리킨다. 예를 들어, 20%의 고객이 백화점 전체 매출의 80%에 해당하는 만큼 쇼핑하는 현상을 설명한다. 이 용어를 경영학에 처음으로 사용한 사람은 품질경영 전문가인 조셉 주란(Joseph M. Juran)이다. “이탈리아 인구의 20%가 이탈리아 전체 부의 80%를 가지고 있다.”고 주장한 이탈리아의 경제학자 빌프레도 파레토(Vilfredo Federico Damaso Pareto)의 이름에서 따왔다.
-> 전체 수익률의 80퍼센트는 전체 투자기간의 20퍼센트에서 창출된다.
-> 투자의 타이밍이 중요하다.
-> 검증된 동일한 투자 원칙을 갖고 계속 적용하다보면 20퍼센트의 기회에 걸린다.